Hypothèque ou caution, l'exception française

En règle générale, les banques n'acceptent de financer un projet immobilier que si elles obtiennent une garantie qui les protège contre tout risque de défaut de paiement de la part de l'emprunteur. Cette garantie est, le plus souvent, une hypothèque : c'est notamment le cas dans les pays anglo-saxons, où un même terme, « mortgage », désigne à la fois l'hypothèque et le prêt immobilier. La France se singularise du fait du développement de la caution, qui se définit comme l'engagement pris par un tiers de payer à la place de l'emprunteur, en cas de défaillance de celui -ci.

Quelles sont les spécificités de la caution par rapport à l'hypothèque ? Quels avantages offre-t-elle à l'emprunteur et / ou au prêteur, qui pourraient expliquer la place qu'elle a conquise sur le marché des garanties d'emprunts ? C'est ce que nous allons examiner en analysant successivement les caractéristiques des deux systèmes. Nous tenterons ensuite, à la lumière de cette analyse, de donner un éclairage prospectif sur l'évolution de leur part respective, dans un marché des garanties d'emprunt d'environ 700 millions d'euros.