RICS European housing survey - 2005
Chaque année, le Rics (Royal Institution of Chartered Surveyors) analyse le marché du logement en Europe. Le rapport prend en compte 17 pays européens et, pour la première fois, les pays d'Europe centrale et de l'Est.
Ce rapport (en anglais) peut être téléchargé à cette adresse. Vous trouverez en bas de page un résumé en français en téléchargement.
Introduction
Tout comme 2003, et de manière encore plus prononcée, 2004 a été une année favorable pour la plupart des marchés immobiliers de l'UE. La validité d'une telle affirmation apparaît de manière encore plus manifeste quand on tient compte de l'ensemble des indicateurs pertinents : les prix, les transactions, la construction résidentielle et les prêts hypothécaires.
Parmi les pays de premier plan, seule l'Allemagne a connu une stagnation de son marché immobilier tout au long de l'année, confirmant une tendance observée depuis un certain temps déjà. Mais même sur ce marché, les signes durant le second semestre d'une demande accrue de crédit hypothécaire de la part des propriétaires occupant leur bien suggèrent que la longue période de baisse du cycle du marché immobilier pourrait enfin se terminer. Ailleurs dans l'UE, parmi les 17 pays examinés dans le présent rapport, seules l'Autriche et la Hongrie
ont connu une année 2004 relativement médiocre sur leur marché immobilier
Les principaux facteurs de cette vigueur du marché immobilier sont d'ordre financier et économique. La faiblesse persistante des taux d'intérêt dans la zone euro et les baisses observées dans certains autres pays, notamment la Suède ont réduit le coût du recours au crédit hypothécaire. Même si l'Allemagne et quelques autres pays ont continué à enregistrer des résultats négatifs, la croissance économique a également été plus forte qu'en 2003, ce qui a contribué à stimuler la confiance des consommateurs. Comme lors des années précédentes, les marchés immobiliers les moins performants ont été généralement ceux où la conjoncture économique était la plus médiocre.
Durant le second semestre de 2004, un pays seulement (le Royaume-Uni) a semblé s'orienter dans une autre direction. Le boom qu'il connaissait depuis longtemps a connu un coup d'arrêt lors de l'été 2004 après une série de hausses des taux d'intérêt décrétées par la Banque d'Angleterre. Comme le Royaume-Uni se caractérisée par un système où les taux hypothécaires variables sont généralement de mise, les modifications des taux d'intérêt décidées par la banque centrale affectent directement le coût des emprunts hypothécaires. Néanmoins, l'impact des hausses des taux d'intérêt ne semble pas encore avoir été perçu dans sa totalité par les nouveaux emprunteurs, les organismes prêteurs absorbant une partie de cet impact en réduisant les spreads.
Après une hausse supérieure à 10% au premier semestre de l'année 2004, les prix du marché résidentiel britannique ont cessé de progresser et pourraient même avoir légèrement baissé au second semestre. Des maisons invendues sont restées sur le marché et la demande de crédit hypothécaire a connu un recul notable. Néanmoins, sur l'ensemble de l'année, les prix ont malgré tout progressé significativement par rapport à 2003, à cause de la forte augmentation enregistrée au premier semestre. Même si la plupart des commentateurs ont évoqué la fin du boom britannique, il est plus réaliste de dire que l'orientation de ce marché dépendra des évolutions des taux d'intérêt et de la manière dont les ventes de logements se comporteront au printemps 2005, le printemps étant traditionnellement une saison essentielle pour ce secteur.
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