La loi de finances pour 2022 mais également des textes règlementaires publiés ces derniers jours introduisent ou actualisent plusieurs dispositions concernant l’activité d’accession sociale à la propriété des Coop’HLM.
Madame la Directrice Générale, Monsieur le Directeur Général,
La loi de finances pour 2022 mais également des textes règlementaires publiés ces derniers jours introduisent ou actualisent plusieurs dispositions concernant l’activité d’accession sociale à la propriété des Coop’HLM. Nous vous les rappelons dans la présente circulaire, tout comme les conditions à respecter pour développer cette activité, intégrant de nouveaux montages public/privé sur lesquels vous êtes nombreux à nous interroger.
Financement des acquéreurs
Le prêt à taux zéro (PTZ) est reconduit à l’identique et est prolongé jusqu’au 31 décembre 2023. La modification des modalités de prise en compte des revenus des bénéficiaires, qui devrait se baser sur une « contemporénéisation des revenus », est différée au 1er janvier 2023.
Au 1er janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) relative aux conditions d’octroi de crédit immobilier s’imposent à l’ensemble des établissements bancaires.
Les établissements bancaires doivent désormais limiter la durée de leurs crédits immobiliers à 25 ans et le taux d’effort de leurs clients à 35%. L’application de cette règle n’est cependant pas stricte et une marge de dérogation est autorisée pour le financement des ménages primo-accédants, dans la limite de 20% de la production nouvelle de crédit par trimestre de chaque établissement bancaire.
La prime Accession d’Action Logement, distribuée depuis le 1er octobre 2021, reste disponible. Nous ne pouvons que vous encourager à inciter vos coopérateurs, y compris les titulaires d’un contrat PSLA signé en 2021 mais ne devant pas lever l’option à court terme, à la solliciter. Nous attirons votre attention sur l’intérêt de ne pas demander systématiquement sur la plateforme à la fois la prime Accession et le prêt Accession, au risque de devoir fournir des documents supplémentaires et de rallonger les délais d’instruction. Un mode d’emploi de cette prime est disponible sur notre site.
Nous vous rappelons qu’Action Logement propose également pour les opérations localisées dans des communes labélisées « Action Cœur de Ville » une prime de 15 000 euros versée à l’opérateur contre un engagement de commercialisation partiel auprès de salariés des entreprises cotisantes. Cette prime n’est pas cumulable avec la prime « Accession ».
Exonération de TFPB
La loi de finances pour 2022 introduit le principe de la compensation intégrale par l’État aux collectivités, pendant 10 ans, de la perte de recettes liée à l’exonération de taxe foncière sur les propriété bâties (TFPB) dont bénéficie la production de logements sociaux, pour tous les logements sociaux faisant l’objet d’un agrément entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2026. Sont concernés les logements PLAI, PLUS et PLS mais également les logements agréés PSLA.
Par ailleurs, j’attire votre attention sur une récente jurisprudence du Conseil d’État qui rend éligible à une exonération de TFPB pour 10 ans l’acquisition de sa résidence principale dès lors qu’elle est financée pour plus de 50% par un prêt à l’accession sociale (PAS).
Plafonds de revenus et de prix
Au 1er janvier 2022, les plafonds de revenus et les plafonds de prix des logements proposés par les Coop'HLM en accession sociale à la propriété sont réévalués en fonction des indices prévus par la règlementation :
- les plafonds de revenus « PLS accession » sont revalorisés de 0,85% (selon l’IRL du 3ème trimestre)
- les plafonds de revenus du PSLA, du BRS et de l'intermédiaire accession (ex. PLI accession) sont revalorisés de 2,57% (selon l’IPC hors tabac d’octobre)
- les plafonds de prix augmentent de3,88% (selon l’ICC du 2è trimestre)
Vous trouverez le mémento des plafonds en téléchargement sur notre site.
La commission Accession de l’Union sociale pour l’habitat a initié une réflexion sur la mise à jour du zonage et des valeurs qui pourrait conduire à proposer à l’Etat une modification des règles qui s’appliquent aux organismes d’Hlm.
Les plafonds de prix sont à apprécier en hors taxe au mètre carré de surface utile au niveau de la totalité de l’opération de logements. Toutefois, le respect du plafond de prix au logement est requis si la vente bénéficie d’un taux réduit de TVA (PSLA, Anru/QPV, BRS).
Concernant le profil des acquéreurs, je vous rappelle qu’une coopérative d’Hlm peut vendre un logement, neuf ou ancien (hors vente Hlm), à un acquéreur qui destine ce logement à sa résidence principale et dont les revenus respectent des plafonds, sur la base du revenu fiscal de référence n-2 en euros. Ces revenus sont appréciés soit au moment de la signature du contrat de réservation, soit au moment du contrat de vente (ou du contrat de location-accession) s’il n’y a pas de contrat de réservation. Cette appréciation se fait sur la base de l’avis d’imposition fourni par l’acquéreur et joint au contrat.
Au regard du périmètre fixé par le « SIEG logement social » précisé à l’article L.411-2 du CCH, le plafond principal à respecter est le plafond « PLS accession », soit le plafond PLS augmenté de 11%. La totalité des ventes réalisées ainsi sont exonérées d’impôt sur les sociétés. Les dispositifs PSLA et BRS se réfèrent à des plafonds spécifiques, inférieurs au plafond « PLS accession ».
La définition du « SIEG logement social » permet également de vendre à des ménages ayant des revenus supérieurs au plafond « PLS accession » mais inférieurs au plafond « PLI accession » (soit le plafond du logement intermédiaire augmenté de 11%). Ces ventes sont exonérées d’impôt sur les sociétés à la double condition qu’elles ne dépassent pas un volume de 25% des ventes annuelles et que l’ensemble des contrats de vente incluent les clauses légales de sécurisation (garanties de rachat et de relogement sur 15 ans).
L’exigence de contrôle des revenus conduit à réserver les ventes de logements des coopératives d’Hlm à des personnes physiques, à l’exclusion de toute autre forme sociale (ex. SCI familiale).
Cette règle souffre de deux exceptions.
D’une part, l’obligation de vendre à des ménages sous plafonds de revenus procède du protocole conclu le 28 mars 2002 entre la Fédération et l’État par lequel les coopératives d’Hlm s’engagent à destiner « en priorité leur production en accession à la propriété aux personnes et aux familles de ressources modestes ». Une coopérative d’Hlm peut donc vendre des logements à des ménages dont les revenus seraient supérieurs au plafond « LI accession » tout en restant dans son objet social. Cependant, cette faculté, si elle n’est pas encadrée par les textes, doit être considérée comme une possibilité et ne saurait constituer la clientèle principale ni récurrente d’une coopérative d’Hlm, au motif qu’elle se situe clairement en dehors du « SIEG logement social ».
De même, la règlementation admet qu’une coopérative d’Hlm puisse vendre des logements qui ne seraient pas destinés à la résidence principale de l’acquéreur, à la condition toutefois que celui-ci s’engage à le louer dans les conditions du dispositif « Pinel ». Comme pour les ventes réalisées avec des ménages ayant des revenus hors plafonds, le produit de ces ventes sera soumis à l’impôt sur les sociétés. Cette clientèle ne pourra être que marginale.
En lien avec le respect du « SIEG logement social » mais également avec les engagements du protocole du 28 mars 2002, les ventes réalisées par les coopératives d’Hlm doivent comporter les clauses de sécurisation lorsqu’elles concernent des acquéreurs qui achètent leur résidence principale : garanties de rachat et de relogement sur 15 ans, protection revente sur 10 ans. A cet effet, la Fédération a noué un partenariat avec le courtier Filhet et Allard qui propose plusieurs contrats de protection revente adaptés à la VEFA, au PSLA et au BRS.
Enfin, il est possible pour une Coop’HLM de céder en bloc des logements d’une opération d’accession sociale à un autre organisme d’Hlm pour un usage locatif ou pour une revente en PSLA.
Montages innovants
La Fédération est interrogée de manière croissante sur des montages complexes sur lesquels nous souhaitons vous rappeler les règles suivantes.
Opération de promotion en SCCV
Une Coop’HLM peut participer à une opération de promotion en SCCV, avec d’autres partenaires, Hlm ou privés, à la condition que la totalité des logements produits respecte le cadre de l’accession sociale à la propriété (plafonds de prix et de revenus, sécurisation) et ce indépendamment de la nature des associés de la SCCV.
Afin de faciliter la production de logements sociaux en coopération avec des acteurs privés, la loi « ELAN » a introduit une nouvelle forme de SCCV, dite « SCCV ELAN ». Elle a pour objet de produire uniquement du logement dont une partie est cédée à l’organisme d’Hlm associé et dont les autres logements peuvent déroger à l’objet social des organismes d’Hlm, sous les conditions suivantes définies par le CCH :
- Il s’agit d’une compétence subsidiaire, il ne peut donc s’agir d’un mode normal et régulier de production de logements pour la Coop’HLM
- La SCCV doit avoir pour seul objet la construction d’immeubles d’habitation ou à usage professionnel et d’habitations en vue de leur vente, à l’exception donc des locaux commerciaux
- Elle ne doit pas avoir été constituée pour une durée supérieure à 10 ans
- Au moins 25% des logements doivent avoir une vocation sociale au sens du SIEG du logement social donc incluant locatif et/ou accession sous plafond
- La participation de la Coop’HLM à la SCCV doit être proportionnelle au nombre de logements qu’elle va acquérir. Cet apport peut être distinct de l’obligation d’affecter 25% des logements à une vocation sociale. A titre d’exemple, une SCCV pourrait comporter 20% de logements locatifs sociaux cédés à un bailleur social ayant, pour ce faire, apporté 20% du capital de la SCCV, et 5% de logements PSLA cédés directement par la SCCV, respectant ainsi le plancher de 25% de logements sociaux
- L’acquisition des logements par l’organisme partenaire de la SCCV devra se faire « au prix réel ». En effet, l’article L.211-1 du CCH interdit l’attribution de logements à un associé d’une SCCV en contrepartie de son apport.
Les conséquences opérationnelles sont les suivantes :
- La participation de la coopérative d’Hlm à la SCCV sera corrélée à la proportion de logements dont elle se portera acquéreur
- La coopérative d’Hlm acquiert les logements concernés à la valeur convenue avec la SCCV et partage le risque et le résultat opérationnel global de l’opération
- En cas de participation majoritaire par un ou plusieurs organismes d’Hlm, les règles de la commande publique s’appliquent pour la passation des marchés de la SCCV
- La qualification globale de l’opération par rapport à la règlementation européenne sur les marchés public (l’achat par l’organisme constitue-t-il sur l’ensemble du montage un marché de réalisation de travaux ?) n’est pas déterminable a priori et doit faire l’objet d’une analyse au cas par cas. Elle pourrait dépendre de l’origine des initiatives, de l’avancement du projet au moment de l’intervention de l’organisme, etc.
- Le produit issu de l’activité de cette SCCV sera rattaché à l’activité « hors SIEG » de l’organisme.
Dans tous les cas, le recours à la « SCCV ELAN » doit être examiné avec soin et en prenant en compte l’ensemble de ces contraintes.
Acquisition en VEFA en vue de revente
Une coopérative d’Hlm peut se porter acquéreur de logements en VEFA auprès d’un autre opérateur (Hlm ou privé) en vue de les céder en PSLA. Cette acquisition, qui ne peut concerner la totalité d’une opération au risque d’être considérée comme un détournement des règles de la commande publique, devra être réalisée sous la condition suspensive d’une pré-commercialisation de 30% du chiffre d’affaires avant signature de la VEFA ainsi que l’exige la SGAHLM.
Je vous rappelle que le Conseil fédéral a émis une recommandation déontologique invitant les Coop’HLM à aborder cette pratique en complément d’une production en maîtrise d’ouvrage directe et dans la limite d’un volume raisonnable, de l’ordre de 30% de la production annuelle.
Par contre, une coopérative, qui serait agréée « OFS », n’est pas autorisée à acquérir des logements en VEFA dans le but de les céder ultérieurement avec un bail réel solidaire.
VEFA inversée
La VEFA inversée est un dispositif qui permet à une Coop’HLM de vendre une partie d’une opération de logements à une personne privée. Ce dispositif a été introduit par la loi « ALUR » du 24 mars 2014, sur la demande du Mouvement Hlm. L’article L.433-2 du CCH précise les conditions à respecter :
- L’acquéreur de la totalité des logements vendus en « VEFA inversée » est une personne privée unique
- Ces logements doivent faire partie d’un programme de construction composé majoritairement de logements sociaux (locatif et accession), dans la limite de 30% de ce programme
- Ils doivent être réalisés sur des terrains publics ou sur un terrain situé sur le territoire des communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants soumise à la taxe annuelle sur les logements vacants
- Cette vente est soumise à l’autorisation du représentant de l’État dans le département du lieu de l’opération et subordonnée au respect, par l’organisme vendeur, de critères prenant notamment en compte la production et la rénovation de logements locatifs sociaux tels que prévus dans sa convention d’utilité sociale
Encore confidentiel, ce montage a été récemment mis en œuvre avec succès par plusieurs Coop’HLM. Il constitue un outil adapté pour se positionner en tant qu’opérateur de mixité sur certains fonciers.
Accession sociale et loi « SRU »
Depuis le 1er janvier 2019, les logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire sont assimilés à des logements sociaux et sont pris en compte au titre de l’article 55 de la loi dite « SRU ». Cette disposition, issue de la loi « ELAN » s’applique également pour les logements agréés PSLA dont la signature du contrat de location-accession est intervenue à compter du 24 novembre 2018 et jusqu’au 5ème anniversaire de la levée d’option.
Dans les communes dites « carencées », ces logements PSLA et BRS sont assimilés à des logements PLS dont la production triennale est contractualisée avec l’État et ne peut représenter plus de 20 à 30% des logements sociaux financés sur la même période.
Souhaitant que ces informations et précisions vous soient utiles et restant à votre disposition,
Je vous prie de croire, Madame la Directrice Générale, Monsieur le Directeur Général, à l’assurance de mes sentiments les meilleurs.
Vincent Lourier
Directeur